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Easement란 무엇인가요?
 메트로부동산
 2018-07-11 04:57:48  |   조회: 121
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아주 간단히 요약하자면, easement는 땅에 대한 소유권이 아니라 ‘사용권’을 의미합니다. 저는 2006녀 뉴욕 일정 지역의 프로젝트 파이낸스 팀에서 일할 때 한 개인의 사유재산을 카운티에서 99년 동안 easement하는 과정에 참여 했었습니다. Easement는 이처럼 땅에 대한 모든 사용권리를 상대에게 일임하지만, 소유권을 확보하는 경우에 유용하게 사용됩니다. 그리고 땅에 대한 권리이므로 물론 모든 easement는 서면으로 남겨야만 법적 효력이 있습니다.

여기에는 두 가지 종류가 있는데요, 첫 번째는 Easement Appurtenant입니다. 여기엔 반드시 다른 두 소유주를 가진 두 개 이상의 땅이 필요한데요. 예를 들어 영애씨가 분당 평야를 소유하고 있고, 동건 씨가 판교 평야를 소유한 경우를 보도록 하지요. 영애 씨가 경부고속도로에서 자신의 집이 위치한 분당 평야로 오는 길이 동건 씨의 땅을 가로지르는 방법뿐일 때, 영애 씨는 자신의 집에 가기 위한 easement를 동건 씨와 함께 협의해서 얻어낼 수도 있다는 것이지요. 이 경우 영애 씨의 분당 평야를 dominant tenement라고 하고, 동건 씨의 판교 평야를 servient tenement라고 합니다

두 번째로 easement in gross가 있는데, 이는 개인적 혹은 금전적 이득을 위해서 땅을 사용할 권리를 주는 것입니다. 예를 들어 집집마다 들어와 있는 전기 배선이라던가, 혹은 유선방송 라인 등 버젓이 우리집 공간을 사용하고 있지만, 이는 easement in gross서, servient parcel만 존재하는 경우가 되겠습니다. 당연히 이 경우엔 parcel이 두 개 이상 필요치가 않겠지요.

이런 easement의 존재 여부가 가장 문제가 되는 것은, 예를 들어 easement가 맺어진지 80년이 지난 new owner가 이런 easement의 존재 여부를 모르는 경우가 되겠습니다. New owner인 동건 씨는 “나는 easement의 존재를 몰랐으니, 내 땅을 거쳐 지나가는 영애 씨의 차를 허용할 수 없다”고 주장하는 내용이 상당히 설득력이 있겠지요. 이를 잠시 살펴보겠습니다.

Appurtenant easement의 경우, dominant parcel의 권리는 땅의 매매시 자동으로 이전됩니다. 그리고 이 easement의 존재 여부는 새로이 맺어지는 매매 계약서에 반드시 등장하지 않아도 됩니다. 즉 영애 씨가 고속도로에서 판교 평야를 이용해서 자기 땅인 분당 평야에 들어갈 권리는 영애 씨와 소영 씨(동건 씨의 이전의 판교 평야 소유자)가 맺은 서류상의 easement로만 존재하면 되는 것이지, 소영 씨가 동건 씨에게 판교 평야를 파는 매매 계약서엔 굳이 명시되지 않아도 영애 씨의 권리는 보호된다는 것이지요.

한편 동건 씨가 이 easement를 제공할 의무는 서류상의 증거(영애 씨와 소영 씨간의 과거 easement)와 notice가 있을 때라야만 발생하는데요, 이러한 notice는 그저 영애 씨가 그 위로 차를 몰고 다니더라는 사실을 단순히 판교 평야에 방문해서 볼 수 있었다고만 해도 주어진 것으로 간주하는 것(inquiry notice)이 일반적입니다.

메트로부동산 제공
문의: 214-701-7411
2625 Old Denton Rd. #576
Carrollton, Texas 75007

2018-07-11 04:57:48

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