Landlord vs. Tenant (건물주 vs. 세입자)
Landlord vs. Tenant (건물주 vs. 세입자)
  • 달라스4989
  • 승인 2018.03.05 09:39
  • 댓글 0
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부동산뱅크 칼럼

이 글을 대하시는 독자들 대부분이, 세입자의 입장 혹은 건물주의 입장에서 임대 계약(Lease Agreement)을 잘못 체결하여 낭패를 본 경험이 있거나, 아니면 주변분들이 하소연하는 경우를 한번쯤은 접해 보았을 것입니다.  
그만큼 임대계약은 현대 사회를 살아가는 우리들에게는 가장 익숙해야 할 계약중의 한 가지이며, 최소한의 이해는 가지고 있어야 한다는 것이 본인의 생각입니다.  
앞으로 4회에 걸쳐, 임대계약에 대해 기본적으로 알아두어야 할 사항부터 특이한 경우까지, 한번쯤 짚어보아야 할 내용들을 소개하려 합니다.
필자가 소개하려는 임대계약은 부동산 임대계약에 한하고, 부동산 임대계약의 일반적인 내용을 서술함과 동시에 세입자 혹은 건물주의 입장에서 손실을 최소화하는 방안을 모색하는데 이해를 돕고자 이글을 쓰게 됨을 밝혀둡니다. 
혹, 독자중 임대계약으로 인해 문제가 있으신 분들은 부동산 전문 변호사에게 문의하실 것을 당부 드립니다.

건물주와 세입자, 서로 반대말인 것처럼 서로의 입장도 확연히 다릅니다. 
완전히 다른 입장과 지위를 가진 두 주체가, 각자 원하는 것을 얻기위해 약속하는 것이 부동산 임대 계약입니다. 당연히 쉽지 않겠지요?
주거용 임대계약, 상업용 임대계약, 모두 쉽지 않습니다. 이유는, 서로 상반되는 입장에서 타협점을 찾아야 하기 때문입니다.  
이런경우, 가장 좋은 결과물을 얻기위해서는 서로 상대방의 입장을 생각해 보는 것입니다. 이글을 읽으시는 독자 대부분은 세입자의 입장이실텐데, 
좋은 계약을 얻기 위해서는 건물주의 입장을 알고 계획을 세우는 것이 우선되어져야 한다고 생각합니다.

“건물주가 이상해.  건물을 비워두느니 싸게라도 주지.”
비즈니스 자리를 찾기위해 저를 찾으신 분들중 많은 분들이 말씀하시는 부분입니다.  
하지만, 잘못 알고 계시는 오해입니다. 건물주 입장을 잘 모르고 하시는 말씀입니다.  
만일에, 건물이 비어 있어 싼 가격에 임대를 주는 경우, 다른 세입자가 알게되어 본인의 월세도 깍으려 하고, 
건물주가 건물을 매도할시, 또는 은행 융자를 받을시 엄청난 손해를 볼수 있기 때문입니다.  
건물주 입장에서는 건물이 비어있더라도, 최소한의 임대료는 받아야 임대를 줄 수 있는 것입니다.  

“생산적인 싸움이 필요하다.”
대부분의 계약이 그러하듯, 부동산 임대 계약도 건물주와 세입자의 상반된 입장을 
최대한 절충하여 합의한 내용을 기록한 것으로 이해하시면 됩니다.  
말그대로, 서로 상반된 주장을 가지고 싸움(?)하여 가장 적합한 합의를 이끌어 내는 것입니다.
단, 이 싸움이 맹목적인 싸움이 되어서는 안되고, 서로에게 가장 중요한 사안을 이끌어 낼수 있는 생산적인 싸움이 되어야 한다는 것입니다.  
항상 이 싸움에서 절대적인 승자도 없고, 절대적인 패자도 없습니다.
이유는, 어느 한쪽이 큰 손해를 입는다고 생각하면, 이 계약은 성사되지 않기 때문이며, 대부분의 경우 한가지를 잃으면 다른 한가지를 얻는 방식으로 타협점을 찾기 때문입니다. 

“어느정도의 손해를 감수해야 하는가?”
부동산 임대계약은 건물주와 세입자가 충분한 시간동안 타협의 시간을 가진후, 양측이 받아들일만한 시점에 이르렀을때 성사되게 됩니다.  
다시말해, 세입자의 입장에서 혹은 건물주의 입장에서 상대방이 터무니없는 조항을 고집한다면, 이 계약은 포기하면 되는 것입니다.  
다만, 세입자의 입장에서 반드시 이 임대계약을 성사시켜야만 하는 상황에 처해있다면, 어느정도의 손해는 감수하고 서명을 해야만 하는 것이 현실이고, 
반대로, 건물주의 입장에서도 별로 내키지 않는 세입자이지만, 꼭 세를 놓아야만 하는 상황에서는 역시 손해를 감수해야만 합니다.  
이런 결정을 내리기 위해 가장 중요하게 생각할 부분이 바로 “어느정도의 손해를 감수해야 하는가?”입니다.
대부분의 경우 손해 혹은 이득을 당장의 금전적인 측면에 국한해 계산하려 합니다.  
하지만, 필자가 많은 고객들을 만나고 함께 일해오면서 알게 된 진실은, 비즈니스를 오래 하셔서 임대계약을 많이 접해보셨거나, 건물주의 입장에서 많은 세입자와 거래를 해 보신 분들은, 
임대계약의 성패를 당장의 월세에 국한하지 않고, 내년 후년 길게는 5년 10년 후까지의 손실을 따진다는 것입니다.  
이부분이 대부분의 초보(?) 세입자 혹은 건물주가 간과하는 부분인데, 임대계약의 성패는 당장 눈앞의 금전적 부분으로만 가늠되는 것이 아니고, 
임대가 끝나는 시점까지의 상황을 잘 계획하여 결론지어져야 한다는 것입니다.  
그렇지 않고 당장의 월세만 따져 계약하면, 계약기간내내 그리고 계약이 만료하는 시점에서 후회하는 일이 생길수 있습니다.

“손해 vs. 이득”
손실을 따지기 위한 한가지 예로, 주변 렌트 시세가 한달에 $2,000 정도인데, 3년 계약에 $1,800 에 계약이 성사된 경우를 보겠습니다.
먼저 세입자의 경우를 보면, 한달에 $200 정도의 차액에 아마도 성공한 계약이라고 여길 공산이 큽니다.  
과연 그럴까요? 
3년 계약에 매년 인상없이 $1,800에 계약하였다면 그나마 나쁘지 않은 계약입니다.  
하지만, 대부분의 임대계약에서 빼놓을수 없는 부분이, 건물주의 개보수 내용과 비용부담, 
그리고 재개약 여부인데, 만일 건물주가 개보수 부담 전혀 안하고, 재개약 여부도 계약서에 언급하지 않았다면, 
크게 성공한 계약이라고 보기 어렵습니다.  
옆의 건물이 한달에 $2,200에 건물주가 개보수 비용으로 $30,000 부담하기로 하고, 재개약도 3년에 같은 금액으로 해준다면, 오히려 한달에 $400 을 더 부담하더라도, 한달에 $2,200 임대계약이 더 매력적일 수도 있는 것입니다.
반대로 건물주의 경우, 주변 시세보다 싸게 렌트 주었다고 손해보는 것일까요? 꼭 그런것은 아닙니다.  
단편적인 예로, 대부분의 건물주가 가장 우대(?)하는 세입자중의 하나인 Starbucks Coffee Shop의 경우, 같은 건물에 들어있는 타 세입자보다 훨씬 낮은 가격에 렌트를 내고 있습니다.  
가장 큰 이유는, 건물에 Starbucks가 있음으로 인해 다른 세입자들이 주변의 다른 건물보다 높은 월세를 내고도 서로 옆으로 들어오려고 하기 때문입니다.  
이 경우, Starbucks에게는 시세보다 낮은 월세를 받지만, Starbucks 이외의 세입자들에게는 시세보다 훨씬 많은 월세를 받을수 있기 때문에, 건물주 입장에서는 오히려 큰 이익을 보고있는 것입니다.  
같은 맥락으로, 대부분의 Shopping Center 경우, Walmart와 H Mart등 Shopping Center를 대표하는 Store가 있는데, 이들 Store를 Anchor Store 혹은 Anchor Tenant라고 합니다.  
이는 건물주와 세입자 모두에게 비즈니스상 큰 영향을 주는 하나의 세입자로서, Shopping Center 자체의 비즈니스뿐 아니라 주변 상권에도 큰 영향력을 가지고 있기 때문에, 건물주는 당연히 시세보다 많이 낮은 가격에라도 좋은 Anchor Tenant를 유치하려 하고, 반대로 세입자는 비싼 가격에도 좋은 Anchor Tenant가 있는 건물로 들어가려고 하는 것입니다.   

“부동산 전문인의 도움 필요”
부동산 임대계약의 경우, 계약서 내용의 전반적인 이해가 반드시 필요하며, 본인이 꼭 필요로 하는 사항이 계약서상에 모두 명시되어 있는가를 따져보아야 합니다.  
위의 두가지 사항을 모두 만족시키기 위해서는, 부동산 임대계약시 전문 부동산 중개인의 도움과 부동산 전문 변호사의 계약서 검토가 반드시 필요합니다.  
세입자뿐 아니라 건물주도, 보다 확실하고 좋은 계약 체결을 원한다면, 임대계약시 전문 부동산 중개인과 부동산 변호사의 도움을 받기를 다시한번 당부드립니다. 
이상과 같이, 의견이 서로 다른 건물주와 세입자의 입장에서 임대계약을 이해하는 방법 알아보았습니다.  
열거한 바와 같이, 상대의 입장을 먼저 생각하고 본인의 목표를 정하는 것이 성공적인 임대계약을 체결하기 위한 선결 조건이라고 생각합니다. 그리고, 임대계약 협의시에 어떤 어려움이 있더라도 포기하지 마시고, 한가지를 잃으면 다른 한가지를 얻는다는 마음으로 임하신다면 좋은 결과 있을것으로 생각합니다.  
세입자의 입장에서 좋은 계약을 얻기 위해서는 본인이 좋은 세입자의 조건을 갖추어야 하고, 건물주의 입장에서 좋은 계약을 얻기 위해서는 본인의 건물이 좋은 건물이 되어야 함을 잊지 마시기 바랍니다.  
결국, 좋은 결과를 얻기 위해서는 사전에 준비가 잘 되어있어야 한다는 것입니다.

Joe YoonRealty Bank CEO/Brokerjoe@realtybankusa.comT. 469-795-6744
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