주택구입으로 가는 길, A부터 Z까지
주택구입으로 가는 길, A부터 Z까지
  • 달라스4989
  • 승인 2018.03.05 10:36
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박충원 부동산 칼럼

에이전트로 주택구입을 원하는 바이어들과 일하다보면 전체적인 주택구입 과정에 대한 이해가 많이 다름을 느낀다. 바이어 개인적인 경험이나 주변분들의 충고와 교육(?) 덕분에, 어떤 부분에는 상당히 많은 지식과 오해(?)를 가지고 있지만 다른 부분에 관하여는 거의 백지에 가까운 이해를 하고 있음에 전체적인 주택과정에 대한 과정을 과정별로 연재를 통해 설명하고자 한다. 하지만 먼저 밝혀둘것은 전체적인 과정에 많은 변수와 다양성이 존재 함으로 바이어 자신을 대변하고 잘 이끌수 있고 또 신뢰와 능력을 겸비한 에이전트와 처음부 터 같이 일하기를 권한다. “주택구입과정 가이드”란 연재를 통해 다룰 10가지의 과정은 다음과 같다. 주제에 따라 한회에 1가지 또는 2가지의 과정에 대하여 살피고자 한다.

이번 칼럼에서는 첫번째 주제“집구입 결정”에 관한 중요한 사항들을 알아보자 한다.“랜트가가 아니고 왜 집을 사야하는가?”아님“살 준비가 되어 있는가?”에 관하여 자기 자신과 또 배우자, 가족들과 상의하고 또 구입할 준비가 되어 있는가를 막연함에서 구체적이고 냉정하게 필요하다면 부동산, 회계사, 재정설계사등 전문가와의 상담을 거쳐서 따져보아야 한다. 주택구입과 랜트를 비교할때 먼저 생각해볼 좋은 문장은 다음과 같다.

“Mortgage payments help to increase the equity in your house, as opposed to rent checks. Plus, rent usually increases with inflation, while mortgage payments are generally more stable.”
“집융자에 들어가는 월 납입금은 랜트에 들어가는 것과는 다르게 자산으로 남는다. 또한 랜트비용은 인플래이션의 영향을 많이 받고 상대적으로 집구입 융자금은 변동이 없다.”

현재 모기지의 이자율은 미국 100년여 모기지 역사상 가장 낮은 수준의 이자율을 유지하고 있다. 이자율이 낮으면 랜트금액이 낮아야 하겠지만 이자율이 낮어도 주변 경제상황, 이주인구, 융자의 조건은 어려움등으로 실제로 벌어지는 사항은 그렇지 않다. 현재 랜트로 살고있는 분들은 랜트 인상폭과 랜트가능한 집의 숫적 감소를 몸으로 실감할 것이다. 또 하 나의 중요 척도는 얼마나 이집에서 살것이냐에 따라 Buying vs Renting의 비교 결정이 가능할 것이다. 일반적으로 미국 전역을 기준으로 할때 5년이상 거주할 계획이면 집 구입쪽이 유리하고 그 이하의 경우는 랜트를 권한다고 한다. 그럼 왜“5년”이란 계산이 나왔을까? 이 부분을 이해 하려면 약간의 산수(수학)가 필요하다. 재산세, 보험료, 모기지 이자, 매매비용 등과 주택 가격 인상폭을 비교해야 한다. 2015년 기준 미국전국 재산세 평균은 1.29% 이다. 우리가 살고 있는 텍사스는 전국 6위 로 높다. (New Jersey 2.38%, Illinois 2.23%.... Texas 1.90%) 

 

2015년 기준 미국전국 재산세 평균은 1.29% 이다. 우리가 살고 있는 텍사스는 전국 6위 로 높다.

하지만 주택을 소유하신 분들은 아시겠지만 평균일뿐 우리가 살고 있는 DFW 지역은 약 2~2.8 % 까지 대략 2.5%정도를 내고있다. 학군, 도시, 병원등에 들어 가는 지역세금이 높은 관계로 실제로 내야하는 세금은 약 2.5%이다 (라스콜리나스의 일부지역은 약5%). 두번째 큰 비용은 매매 비용 클로징시 셀러쪽에서 부담하는 비용은 일반적으로 집값의 6-6.5%. 보험의 경우는 랜트를 할 경우도 요구하는경우가 많고, 융자의 경우는 좀더 자세한 계산이 필요하고 개인적 차이가 크므로 계산에서 빼도록 하겠다. 집을 사서 팔게 될경우는 1 년후 2.5% (재산세) + 6.5% (매매비용) = 8.5%, 2년후 5 % + 6.5 % = 11.5%, 3년후 7.5% + 6.5% = 14%, 4년후 10% + 6.5% = 16.5 %, 5년후 12.5% + 6.5 =19% 의 비용이 발생하게 된다. 물론 여기에 각자의 모기지 이자율이 더해져야 한다.

위에서 보는봐와 같이 해가 지날수록 상승폭 이 완만해진다. 하지만 발생한 비용만큼 집 가격이 상승폭이 비용을 넘어서야 손해를 보지 않게 되는것이다. 그래서 미전역 주택가격 상승률과 비교하여 5년이라는 계산이 나오게 된다. 다시말해 5년정도에 평균 25%정도의 가치 상승과 세금 감면 등의 혜택을 고려하면 구입이 유리하다는 견해이다. 하지만 현재 DFW 지역의 경우는 상황이 좀 다르다. Real Estate Center at Texas A&M University의 자료에 따르면 달라스 지역의 2015 한해 상승률은 많게는 20% 적게는 5~10%, 한인이 많이 거주하는 지역의 경우는 대부분 15% 이상이 상승하였다.

Zillow 는 DFW 전체 평균을 13.7% 로 계산하였다. 이부분에 관하여 필자의 조심스러운 견해는 2년이상 거주하신다면 위험하지 않으니 주택구입을 망설이실 필요가 없다이다. 특히나 융자를 적게 하시거나 현금 구입을 고려하시는분은 더 말할 나위가 없다. 두번째로 비용부분의 고려사항만큼 어찌보면 감성적인(Emotional)이유가 집 구입의 장단점을 따지는데 있어 더 중요한 사항이다. 미국에서의 집은 사치나 부의 상징보다는 대부분의 사람에게는 꼭 필요한 생활의 기본사항에 가깝다고 할 수 있다. 직장이나 사업쪽에서 어느정도 자리가 잡히고 이주의 가능성이 낮아진 상황이라던지, 자녀들이 초등학교 입학 후 고등학교 졸업까지는 꼭 필요한 경우가 아니라면 한곳에서 머물게 된다.

이런 경우 좀더 좋은 환경과 내가 원하는 지역등을 선정하여 상대적으로 오랜시간을 한집에서 머물면서 정신적인 안정과 쉼터로써의 주택, 즉 House의 개념보다는“Home Sweet Home”의 작은 꿈을 실현할수 있는 기회가 되는것이다. 아파트에서 이사를 나갈때 벽에 못 자국이 많다고, 카펫이 더럽다고 Security 디파짓을 별로 못 돌려받으면서 느꼈던 분함과 House Owner가 갑자기 내년에 집을 팔것이니 계약연장을 안하겠다는 황당한 통보, 뒷마당을 좀 이쁘게 꾸며보고 싶은데 집주인께 허락 을 받아야 하는 등의 고민에서 벗어날 수 있음에 기뻐하게 될것이다. 위에 두가지 고려사항에서“Yes”란 결정을 하게 되면 그 다음은 과연 구입할 준비가 되었는가 하는 부분이다. 이부분은 후에 다루게될“융자 사전상담”과 “융자 진행”부분에서 다루게 될것이다. 위에 언급된 세 가지“비용”,“ 감성적”,“준비”부분에 고려해서 긍적적이다면 다음단계인“에이전트 고르기”로 넘어가도 좋을것이다. 

THE KP GROUP 제공박충원 부동산 Coldwell BankerTX Licensed Real Estate Agent연세대학교/ U of Arizona 졸업Tel: 469.955.68777410 Preston Rd, #115 Frisco, TX 75034
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